Taxa de associação de moradores pode levar à penhora do bem de família? STJ decide no Tema 1.183

O Superior Tribunal de Justiça deverá definir, no Tema 1.183, se o crédito decorrente do rateio de despesas cobrado por associações de moradores tem natureza pessoal ou propter rem e se pode justificar a penhora do imóvel residencial do devedor.

TJSP já autoriza penhora do imóvel por taxa associativa

O tema chega à Corte a partir de recursos interpostos contra julgamento do Tribunal de Justiça de São Paulo que, no IRDR nº 2239790-12.2019.8.26.0000 (Tema 33 do TJSP), reconheceu a natureza propter rem do crédito associativo, quando exigível por vínculo associativo, contratual ou em observância ao Tema 492 do STF. Na prática, a tese paulista aproxima a taxa de manutenção, cobrada por associações de moradores, da despesa condominial e admite que o imóvel responda pela dívida, inclusive quando utilizado como moradia.

Dívida pessoal ou propter rem: qual a diferença?

A obrigação pessoal vincula-se à pessoa que assumiu o dever de pagamento, por adesão, contrato, anuência ou outro fundamento jurídico individualizado. A obrigação propter rem decorre da titularidade do bem e o acompanha, ainda que haja alteração de proprietário. A classificação, portanto, define se a cobrança permanece restrita ao patrimônio do devedor ou se pode alcançar o próprio imóvel.

STJ já decidiu: taxa associativa não é despesa condominial

Essa aproximação encontra resistência na jurisprudência do próprio STJ. Em precedentes anteriores, a Corte já afirmou que contribuições criadas por associações de moradores não se equiparam, para fins jurídicos, às despesas condominiais^[1]. A despesa condominial decorre da propriedade sobre unidade integrante de condomínio regularmente constituído; a taxa associativa decorre de vínculo associativo, anuência, previsão contratual eficaz ou outro fundamento jurídico específico.

Segurança e limpeza da associação não justificam penhora

A prestação de serviços pela associação, como segurança, controle de acesso, limpeza, conservação e manutenção, pode justificar a cobrança em determinadas situações. Não basta, porém, para transformar a dívida em obrigação vinculada à coisa. A utilidade econômica do serviço não cria, por si só, ônus real sobre o imóvel.

Sentença não transforma dívida em propter rem

O STJ também já enfrentou o argumento do enriquecimento sem causa. Mesmo quando a cobrança foi admitida com base nesse fundamento, a Corte preservou a natureza pessoal da obrigação. A existência de sentença reconhecendo o dever de pagamento não converte a dívida em propter rem, nem autoriza sua equiparação automática às despesas condominiais para afastar a proteção do bem de família^[2].

TJSP x STJ: entendimentos opostos sobre a mesma dívida

Esse é o principal ponto de tensão com a orientação firmada pelo TJSP. O IRDR paulista parte da exigibilidade do crédito para extrair dele natureza real. A jurisprudência anterior do STJ seguia caminho diverso: admitia-se, conforme o caso, a cobrança da taxa, mas sem alterar a natureza pessoal da obrigação e sem permitir que o imóvel residencial fosse alcançado como se estivesse diante de débito condominial.

Bem de família: quando a impenhorabilidade tem exceção

A impenhorabilidade do bem de família é regra legal de proteção. Suas exceções devem ter fundamento claro. A penhora por dívida condominial se justifica pela natureza propter rem da obrigação e pela estrutura jurídica própria do condomínio. A taxa associativa não nasce da mesma fonte, não possui a mesma base legal e não deve receber o mesmo tratamento apenas porque se relaciona economicamente ao imóvel.

Lei 13.465/2017 não autoriza penhora automática

A Lei nº 13.465/2017 e o Tema 492 do STF trouxeram novos elementos para a cobrança por associações de moradores, especialmente quanto à publicidade registral, à anuência e à vinculação de adquirentes. Ainda assim, esses elementos não autorizam conclusão automática. A natureza real da obrigação exige mais do que a existência de uma associação atuante no loteamento. Exige base jurídica suficiente para que a dívida acompanhe o imóvel e possa atingir sua função de moradia.

O que o Tema 1.183 do STJ vai definir

O Tema 1.183/STJ não definirá apenas uma controvérsia patrimonial entre associações e moradores inadimplentes. Definirá se a taxa associativa pode ultrapassar a esfera pessoal do devedor e alcançar o imóvel residencial. Também dirá se a jurisprudência nacional seguirá a linha mais restritiva já adotada pelo STJ ou se admitirá, em alguma medida, a solução mais ampla firmada pelo TJSP.

Aguardemos, portanto, a definição do Superior Tribunal de Justiça, que deverá estabelecer os limites da cobrança associativa e seus reflexos sobre a proteção do bem de família.

Em caso de dúvidas, estamos à disposição.

Autora: Flavia Miyano

^[1] “Na esteira da jurisprudência desta Corte, as contribuições criadas por Associações de Moradores não podem ser equiparadas, para fins e efeitos de direito, a despesas condominiais, não sendo devido, portanto, por morador que não participa da Associação, o recolhimento dessa verba” (STJ, 3ª T., REsp. 1.324.107 – SP, Relª. Minª Nancy Andrighi, j. em 13/11/2012). No mesmo sentido: “este Tribunal Superior consagrou o entendimento de que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, seguem o bem, independentemente do uso e de sua titularidade. Por sua vez, as contribuições criadas por associações de moradores ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas, sim, com o serviço contratado, posto à disposição do associado. Assim, ainda que reconhecida a obrigação de pagar encargo decorrente de condomínio não regularizado (associação de moradores) por sentença transitada em julgado, a natureza da dívida não se modifica. Logo, sendo pessoal o direito, ou seja, sendo desprovida a dívida da natureza propter rem, é indevida a sua equiparação às despesas condominiais, mesmo para os fins da Lei nº 8.009/1990 (penhora de bem de família)” (STJ, AgInt. no REsp. 1.688.721 – DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 20/02/2018).

^[2] “2. O fato do trânsito em julgado da sentença não modifica a natureza da obrigação de recolher a contribuição. Trata-se de dívida fundada em direito pessoal, derivada da vedação ao enriquecimento ilícito. Sendo pessoal o direito, e não tendo a dívida natureza ‘propter rem’, é irregular a sua equiparação a despesas condominiais, mesmo para os fins da Lei 8.009/90. 3. É possível, portanto, ao devedor alegar a impenhorabilidade de seu imóvel na cobrança dessas dívidas. 4. Recurso especial não provido (STJ, 3ª T., REsp 1324107/SP, Relª. Minª. Nancy Andrighi, j. em 13/11/2012).