Compra e venda de imóvel na planta e hipoteca da construtora junto à instituição financeira
Muitas vezes, ao assinar um compromisso de venda e compra perante uma construtora, o promitente comprador não tem condições de saber o que o aguarda após a quitação integral do preço. Isto porque, ao finalizar a sua parte quanto ao adimplemento, espera o adquirente pela assinatura da escritura de venda e compra e, finalmente, ter o imóvel em seu nome, pois, como diz a máxima, quem não registra não é dono.
Contudo, um impasse pode surgir neste momento, quando a empresa que soergueu o empreendimento possui dívida ainda não quitada perante a instituição financeira. Assim, mesmo cumprindo à risca sua obrigação no pacto, com o pagamento total do preço, o adquirente tem notícia que a matrícula já individualizada encontra-se onerada com uma hipoteca.
A frequência dessas situações é tão grande que conduziu o Superior Tribunal de Justiça (STJ) a editar uma súmula sobre o assunto disciplinando que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Nestes casos, conforme elucida a advogada Camila Madernas, do escritório Sartori Sociedade de Advogados, afigura-se crível realizar a efetiva venda e compra por intermédio da competente escritura pública ainda que pendendo o ônus em alusão, e, em procedimento apartado, invocar a interpretação pacífica e majoritária já assentada no verbete 308 do Sodalício. “Relativamente à escritura, fundamental que, mesmo com o gravame, cuja ciência pelo adquirente deve nela constar, seja levada a registro, ato que confere real transferência da propriedade imobiliária e permite que o negócio estabelecido ultrapasse os envolvidos atingindo a coletividade”, finaliza.
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