TJ/SP aplica teoria do adimplemento substancial e impede constrição de imóvel

A 22ª câmara de Direito Privado do TJ/SP reconheceu o adimplemento substancial de obrigação contratual e impediu que uma construtora tomasse de volta imóvel que estava com 86% do financiamento quitado.

De acordo com a decisão, a quantia remanescente poderá ser objeto de cobrança pelos meios próprios sem, contudo, ocorrer a retomada do bem imóvel ou mesmo sua constrição judicial.

No caso, houve celebração de compromisso de compra e venda para a aquisição de bem imóvel, obrigação que foi fracionada em 72 prestações, com o adimplemento de 62 prestações e pagamento parcial da prestação de nº 63 com o inadimplemento das demais. De acordo com os autos, houve pagamento de percentual superior a 86% da obrigação celebrada, o que demonstra ser possível considerar que houve adimplemento substancial da obrigação, impedindo, dessa forma, a retomada do imóvel ou sua contrição judicial pelo credor.

Relator, o desembargador Roberto Mac Cracken apontou que a teoria do adimplemento substancial do contrato se aplica de forma adequada ao caso, uma vez que os requisitos necessários para tanto estão caracterizados, “quer pela quantia que já foi devidamente honrada quer pela possibilidade, ainda que de modo diverso, que o credor tem para satisfazer o seu direito, o que restou expressamente reconhecido.”

“A função social do contrato e os princípios que regem a dignidade da pessoa humana, sem retirar direito efetivo do credor, como restou decidido, preservam uma série de valores fundamentais, não violando, ‘data venia’, a estrutura jurídica e a sistemática de proteção de direitos lançados na Constituição da República.”

Para ele, sempre que possível, como no caso, o adimplemento substancial do contrato deve ser reconhecido, “pois valores de soberania e de importância insuperável restam preservados, em especial, como na espécie, dada as peculiaridades do caso, a dignidade da pessoa humana”.

“A teoria do adimplemento substancial não implica em afronta aos princípios da autonomia privada, função social e boa-fé objetiva, já que o credor ainda tem o direito de perseguir o saldo devedor remanescente pelos demais meios legais cabíveis de satisfação do crédito, de modo que, estando o percentual pago pelo mutuário próximo ao máximo, ou seja, superior a 86%, o que é incontroverso nos autos, deve ser autorizada a aplicação da almejada teoria.”