O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sempre levantou discussão nas transações imobiliárias sobre qual base de cálculo utilizar. Este imposto, que deve ser pago em todo tipo de transações imobiliárias não gratuitas, possui alíquota variável em cada município, entretanto sempre gerou discussão acerca da base de cálculo que deveria ser utilizada.
Via de regra, o cálculo do ITBI era realizado de acordo com o valor real da compra ou o valor de referência para o IPTU (valor venal), sendo que deveria ser utilizado o mais caro.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu Acórdão no qual fixou a tese de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU. Segundo os julgadores, “o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio.”
Com isso, de acordo com o advogado Giovanni Ferri, do escritório Sartori Sociedade de Advogados, este julgamento “indica o entendimento de que o STJ afastará a utilização do valor venal como base de cálculo, favorecendo o contribuinte que pagará o valor previsto no contrato de compra e venda do imóvel e que reflete o valor real da transação imobiliária”, diz.
Muitas vezes a utilização da base de cálculo sobre o valor venal não reflete a realidade do mercado imobiliário, haja vista que a avaliação é realizada pelos fiscais municipais para arbitramento do IPTU e que se utilizam de outros fatores para a apuração.
Segundo Ferri, o entendimento do STJ trará benefício ao contribuinte que pagará o valor justo do imposto, evitando-se assim uma cobrança onerosa e desproporcional. “É de suma importância que o valor da transação prevista no contrato corresponda ao valor de mercado praticado, a fim de que seja calculado de maneira correta o imposto”, finaliza.
